投資をする人なら一度は聞いたことのある言葉「イールドギャップ」ですが、実は知っているようでカン違いをして理解している人も多いような気がします。
イールドギャップとは、「融資を受けて投資する際に、その融資があったおかげで稼げている金額が融資の資金調達コストを上回っているかどうか？を判断する指標」です。
極端に言えば「１，０００万円を借りて１，５００万円をトータルで返済するとき」、その借りた１，０００万円のお金が総返済額の１，５００万円以上を稼ぐことにつながっているかどうか？・・・ということです。
もし、つながっていなければその投資は失敗と言えます。
一般的には「利回り採算」で判断しますが、大事なのは「融資を受けた金額ではなくて、返済すべき金額（＝元利合計金額）をもとに考えること」にあります。
・・・・・・・・・・・・・・・
不動産投資でありがちなうまくない話としては、
１．表面利回り ５％
２．借入金利 ３％
・・・という数字を並べて「５－３＝２％」、イールドギャップが２％もありますから大丈夫ですよ～という悪質な営業トークです。
表面利回りで計算することに何の意味もありません。投資では常に「実質利回り」で計算することが大事です。
実質利回りは、表面利回りから管理費や修繕積立金や賃貸管理手数料や固定資産税を差し引いて、実質的に自分の手元に残るお金を基に計算することが大事です。
また、借入金利で計算するのではなく、その利率で借り入れたときの実質的な実質金利で計算することが大事です。
ちょっとややこしいですが、式で言うとこうなります。
イールドギャップ＝実質利回り－実質金利（期間の概念を加味したもの）
実質金利は期間の概念を加えたＪ％として下記の式で表されます。
Ｊ％＝毎年の返済額÷その時点で想定される返済総額
つまり、実質利回りがＪ％を上回っていないと、投資による儲けよりも資金調達コストのほうが高いということになり、結局「投資としては損をしている」ということになります。
それでは何の意味もありませんから、事前にシミュレーションをしてチェックしておくことが重要です。
イールドギャップの計算はややこしいですが、融資を受ける際には確認して、納得してから実践するほうがベターだと思います。
※当サイトのイメージ画像は https://pixabay.com/ 様に登録されているクリエイター様の制作画像を利用しております。
※当サイトのイメージ画像は、Pixabay様の定める「コンテンツライセンスの概要」を遵守し利用しております。
今すぐこちらをクリックしてご覧ください。
電子書籍シリーズ11作品は、すべてKindle読み放題対応です！
・お金の教養シリーズ5作
・ビジネス人生論シリーズ2作
・組織マネジメントシリーズ4作
【お金の教養シリーズ】
『30代40代サラリーマンのためのセミリタイア入門』（お金の教養シリーズ5）【まずは本作から！】
『成功する人のお金の貯め方』（お金の教養シリーズ4）
『「稼げる人」になりたい人に贈る本』（お金の教養シリーズ3）
『投資して成功する人、浪費して貧乏になる人』（お金の教養シリーズ2）
『エグゼクティブ・シフト～人生を変えるお金の成功思考』（お金の教養シリーズ1）
【ビジネス人生論シリーズ】
『経済的自由を目指して自分の人生に一歩踏み出そう』（ビジネス人生論シリーズ2）
『年収1,075万円を稼げる人の条件』（ビジネス人生論シリーズ1）
【組織・マネジメントシリーズ】
『あなたが上司になったら最初に読む本』（組織・マネジメントシリーズ4）
『仕事運・金運・財運を上げる「ビジネスマン思考」24のルール』（組織・マネジメントシリーズ3）
『上場企業流！伸ばす経営術』（組織・マネジメントシリーズ2）
『真の企業リーダーとなるための教科書』（組織・マネジメントシリーズ1）
【紙書籍】
『サラリーマンが経済的自由を得るお金の方程式』
『サラリーマンのためのビジネスマン研修・ヒント１００』
澤井豊の著作一覧
★ブログご購読はコチラから
Facebookページ
関連記事
注目のお勧め記事！
-
2019-4-8
「理由」で動くことがナンセンスなわけ
サラリーマンは「理由」で動き、ビジネスマンは「目的」で動きます。 理由というのは過去に紐づいた… -
2016-12-31
【大晦日】欲とは山だけを求めるようなものです
人生山あり谷あり・・・ですし、人の感情も起伏がありますから、感情も山あり谷あり・・・と言えます。 … -
2021-10-11
株の「売買」に酔いしれてはいけない
株式売買を頻繁に繰り返してお金を儲けようとする人を「トレーダー」と呼んだりしますが、そうしたトレーダ… -
2019-11-12
現役時代に「投資」の経験をしてリスクを下げておこう
人は「経験したことには耐性を持てる」ことが多く、２回目以降は「初めて」のときほどは怖くはなくなるもの… -
2021-3-15
ウサギの目からカメの目に変えよう！
寓話「ウサギとカメ」の話は誰でも知っていると思います。 実はこの寓話にはい… -
2019-12-27
お金を稼ぐ力は長期目線に立って考えると良い
日本のプロ職人、社員、アルバイトなどの報酬・給料を時給換算した場合、その職種等によって約１００倍近く… -
2017-11-26
65歳で１億円の預貯金を目指すよりも・・・
かつての時代は「老後を迎えるまでにいかに多くの貯蓄をするか？」・・・が勝負の時代でした。 そし… -
2017-4-21
貯金をするタイミングは「お金が入ってきたとき」
たとえば、今５０歳の人が６５歳の定年退職後に客船で世界一周旅行に出かけたい・・・それには約１千万円の… -
2023-12-15
【成功の秘訣】行動をルーチン化する
誰かが言っていました。 「何事かを一生継続しようと思えば困難だが、時間を区切れば楽になる」・・… -
2018-1-2
「18歳」←と→「81歳」
２０１８年がどういう年になるかわかりませんが、２１世紀になって早や１８年・・・です。 何でも「…
