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不動産投資において重要なことの一つは、購入時に「購入後の資産の目減りを極力防ぐ」ということです。

「下振れリスク」を矮小化させる・・・ということです。

もちろん投資ですから追求すべきは、「どれほど儲かるか？（＝リターン）」という観点も重要です。

でも、それと同じかそれ以上に「購入後の資産価値の下振れを防ぐ」という観点を持つことは大事です。

なぜなら、投資利回りは購入後に変えることが可能ですが、購入価格は購入後には変えることはできないから・・・です。

でも、かと言って自分だけが特別安く買う、もうこれ以上下がらない価格で買う・・・などと極端すぎるほど慎重になる必要はありません。

言いたいのは、何でもいいからすぐに飛びついて業者の言いなりになってどんな価格でも関係なく黙って買うことはダメですよ～」ということです。

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不動産投資で「一棟マンションではなく、その中の区分中古ワンルーム」を買うとき、最初はよくわからなかったとしても、少しづつ目が慣れてくるとそのマンションの一部屋（＝区分）の売り出し価格の相場的な数値が見えてきます。

たとえば、全１００戸（すべてワンルーム）の中古マンションがあるとします。

向き／階数に多少の違いはあってもだいたい同じ構造でつくられていますから一部屋の価値自体はほとんど変わりありません（広さは同じことが前提）。

貸し出したときの家賃もだいたい似たようなものになるハズです。

たとえば、地方都市にある物件で家賃３０，０００円前後で貸し出せて、広さが１８㎡／３点ユニット／SRC造／管理費＋修繕積立金≒５，０００円のあれば、家賃３０，０００円－管理費等５，０００円＝２５，０００円が毎月の手残り収入です。

２５，０００円×１２か月＝３００，０００円ですから、自分の求める利回りから逆算して物件の購入価格を決めることもできます（あまりに欲張りすぎて高い利回りを求めると、その価格では誰も売ってくれなくなります）。

過去の売買取引の推移などから鑑みてだいたいの相場感覚をえることは大切です。

実際、上記条件に近い物件で私が所有しているものを例に挙げて言うと、私が始めてそのマンションの一部屋を購入したときは７年前で「１７０万円」でした。

その後、同じマンションの別の階の部屋を「２００万円」で購入し、その後にまた別の部屋を「１６０万円」で購入しました。

その後「１８０万円」で買い、さらにその後には「１６０万円」で買い、その後も「１５０万円」で買いました。

私の中ではその物件の「買ってもいい価格帯」は何となく「１５０万円～１８０万円」といった感じになっています。

２００万円を超えるようなら買う気はないけど、１５０万円前後であれば買ってもいいかな？！といった感じです。

この「１５０万円」というのが私の中で「下振れリスクを背負っても構わない」と思える水準になっていると言えます。

不確実性の高いマーケットの中で、長期的な資産形成を磐石なものにすることを検討しておくと、必ず自分なりの哲学／拠り所が必要になります。

それには「どれほど凹まなくて済むか」という下方リスクの管理意識を持つことが大切で、またそれを一貫して実践していく姿勢を備え持つことも必要だと思います。

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