澤井豊のビジネスパーソンオンライン

不動産投資を行なうとき、いろんな条件が頭をよぎりますが、一つは「利回り」です。

投資家は「利回りが良い」物件が好きです。

利回りがすべてではありませんが、でも、利回りを無視して物件を購入するのはアウト！です。

キチンと自分の投資基準に沿った物件かどうかを判断することは重要ですし、そのための一つの指標は「利回り」であることは間違いありません。

俗に言う「良い物件／悪い物件」というのも、根底にあることの一つはやはり「利回り」にあると思います。

利回りが良い物件がすべて良い物件だとは限りませんが、概ねそうである可能性は高いように思えます。

たとえば、崖っぷちに立っていて今にも崩れそうだとか、耐震偽装があるとか、土壌汚染があるといった物件であれば、どんなに利回りが良くても「良い物件とは言えない」と思います。

そうではない所謂一般的な物件で、かつ利回りが高ければ良い物件である可能性は高いです。

Q. 利回りが高いとはどういうことか？

不動産投資で利回りが高いということは「必ず得られる家賃に対して物件の価格が安い」ということです。

必ず得られる・・・というのは「既に入居者がいる／賃借人がいる」ということを意味します。

架空の想定家賃で利回りを決めつけるのは時期尚早です（入居者がいなければ家賃なんて勝手にいくらでも想定できますから）。

物件紹介のサイトに載っているモノの中にはかなり相場感覚的に高めの家賃設定をして「想定利回り」を載せているものもあるので要注意です。

家賃年収１００万円の物件を１億円で買ったら、利回りはたったの１％です（≒悪い物件）。

この物件を５００万円で買ったら利回りは２０％です（≒良い物件）。

物件は同じでも条件が異なります。

「本質的な物件は同じ」であっても、「購入価格／得られる家賃」などの諸条件が変わるだけで「良い物件→悪い物件」になったり「悪い物件→良い物件」になったりします。

だから物件が良い悪いではなく、ある意味では「購入条件が良いか悪いか」・・・だと言えます。

そして「良い購入条件」で物件を得るためには「相場を知ること」や「自分の基準に見合うよう交渉すること」が必要だったりします。

そうしたことをいろいろ勉強したり、経験を積むことも不動産投資では大切だと思います。

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