【重要】「収益還元法」による不動産投資の考え方

不動産投資を行なう人は、当然のことながら自分が投じる資金を元にして「収入を得たい」と思っています。

そして、できれば少しでも多くのお金を儲けたい、稼ぎたい・・・と思っています。

このとき、何をどう思うと人の勝手なのですが、ベーシックな理論構築を元にして、ある程度の合理的説明がつく不動産投資を行なわなければ、失敗する恐れが高くなりキケンです。

そのベーシックな理論構築の一つが「収益還元法」と呼ばれる考え方です。

たとえば、ある物件では家賃が8万円していても、「管理費」や「修繕積立金」や「賃貸管理」をお願いする「不動産会社への手数料」や、「固定資産税」の月割り金額などを合計すると毎月4万円かかるとします。

そうすると、結局この不動産物件から得られる金銭収入(=家賃)は毎月4万円ということと同義です。

したがって、年間収益は48万円となります。

この物件に投資して自分が10%の利回りを得たいと思うなら、この物件を購入するときは48万円÷10%=480万円が標準価格ということになります。

東京都内ではまずもって無理な話ですが、地方にはこうした類の物件はまだまだあります。

また、求める利回り採算が5%で良ければ、48万円÷5%=960万円が標準価格となります。

こうやって、得られる収益を元に客観的に物件価格を算定するのが収益還元法です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

自分の投資スタイルによって、適正価格/標準価格の算定の仕方は違ってきます。

収益還元法だけが適切なわけではありません。

自己資金を投じる額を基に考える「自己資本投資率による考え方」もあります。これはローンを組んでレバレッジを効かせるときに割とよく使われる考え方です。・・・他にもいろいろあります。

ただ、私はやはり「収益還元法」をベースに考えて、それによって自分が購入する最大価格を決め、もしそれ以下で購入できないのであればご縁がなかったものとしてあきらめることにしています。

なぜなら、不動産物件は一つだけではなく、たくさんあるからです。

無理に自分のポリシーを曲げて今すぐに購入しなければいけない・・・という道理はありません。

収益還元法をベースにしながら、自分のポリシーを頑なに守り続けた投資を行なってさえいれば、大きなケガをする(大失敗をする)ことはないと思います。

世の中の景気が良い話に惑わされたり、バブルの幻想に踊らされたりせずに、己の信じる道を行くことが「不動産投資」では大事なことだと思います。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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