澤井豊のビジネスパーソンオンライン

世間では「相続で不動産を手に入れた」という人もいると思います。

その不動産が「自分が居住する家・マンション」や「自分の車を留めておく駐車場」などであれば特に問題はないのですが、やったこともない賃貸住宅／アパートだったり、使用途のない山林やただの土地だとしたら、多くの人は相続後早々に売却して現金化したほうが得だ・・・と思うものです。

不動産　→　売却　→　現金・・・のほうがよっぽど使い勝手が高いからです。

その時に、気をつけておくべきことが２つあります。

それは、主に税金に絡む話ですが、その不動産の保有期間と取得価格です。

・・・・・・・・・・・・・

不動産の売却は、その保有期間によって「譲渡課税」が２つに大別されます。

１月１日時点での保有期間が５年以内→３９％

５年超→２０％課税

・・・なので、５年超となってからの売却のほうが税金は安くなります。

そして、この「保有期間」の始期ですが、相続による自分が取得した日ではなく、その不動産を被相続人が取得した日付で計算されます。

もし、その被相続人も親などから相続したとすれば、遡って「被相続人の被相続人」が不動産を取得した日付となります。

つまり、不動産そのモノだけではなく、取得時期も相続する・・・ということです。

・・・・・・・・・・・・・・

次に、取得費用の問題です。

相続で取得するときの費用はゼロ円ですが、亡くなった被相続人の取得費用をそのまま引き継いで計算されます。

取得費用も相続する・・・ということです。

厄介なのはその取得費がわからないときです。

代々相続で受け継がけれてきた土地などは、もう百年～数百年も経っていて当時の取得費用なんてわかりませんし、わかったとしても庶民がもっている不動産なんて当時の金額は「○円～△千円」程度だったかもしれません。

そこで、法律上は「取得費用が不明の場合は一律売却価格の５％を取得費用とみなす」ことになっています。

つまり差額の９５％が課税対象となるわけです。これはこれでかなりの高額な課税となります。

数年前に購入した不動産についても同様なので、仮に４年前に５千万円で購入した不動産を相続し、今５千万円で売却したとして、当時の購入価格がわからないとすれば・・・・・・、

→売却価格５千万円－取得価格（５％）２５０万円＝４，７５０万円に３９％課税される・・・ということになります（細かい諸費用等は省いています）。

自分が所有する不動産を、自分の死後に相続した人、もしくはさらにその人が亡くなった後に相続した誰かが売却をするとき、もし「取得費用と取得日付」がわからなければ大変な苦労と迷惑をかけることになる・・・ということを知っておくことは大切です。

そうならないように、不動産の購入に関してはキチンと「購入日、購入価格、費やした諸費用」の記録を残しておくことが必要です。

また、相続で不動産を引き継いだなら、すぐに売却を考えなくてもそうした内容を確認し、保全しておくことも大事だと思います。

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