住宅ローンの5年ルールと125%ルール

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住宅ローンの支払いについては、多くの金融機関が「5年ルール/125%ルール」を設けています。

 

5年ルールとは、借入開始時または前回の見直し(変動金利の見直し時期)から向こう5年間は毎月の返済額を変えない、というものです。

 

→ つまり、金利が急激に変化しても見直してから5年間は従前措置が取られるということです。

 

125%ルールとは、その後の5年に一度行なわれる金利の見直し/変更があっても月々の返済額の増加は1.25倍が上限となる、というものです。

 

→ これも、金利の急激な上昇変化に対する回避の猶予を設けたものです。

 

ただしこのルールには落とし穴があって、急増しないのは「毎月の返済額」だけなので、支払利息が増加することは裏で着々と行なわれています。

 

つまり、毎月の返済額があまり変わらなくても、その内訳のうち利息の返済割合が増え、ひいては最終的な総支払額が激増している・・・ということです(でも、まあ、一種の救済措置であることには変わりません)。

 

・・・・・・・・

住宅ローンにはこうした一種の救済措置がありますが、当然のことながら(残念ながら)事業性ローンについてはそうした救済措置はありません。

 

だから、投資活動を銀行からの融資でまかなって行なっている経営者は要注意です。

 

金利が上昇しなければ何も気にする必要はありませんが、昨今の事情を鑑みればいずれどこかで(←まだ先の話です)金利上昇の舵取りが行なわれることを考慮しておく必要が高まってきています。

 

来年は日銀の黒田総裁の任期満了に伴う総裁交代のイベントも控えています。

 

いつ日銀が従前の方針を変更して金利上昇路線を見据えた指針を発表するとも限りません。

 

そうなった時には大多数の人の生活が脅かされることになりかねず、国は利子補給の救済制度を出すとか、金融機関が固定金利での借り換えキャンペーンを打ってくる可能性はありますが、根本的に世の中の流れが変わればそれなりの傷を負うことを考えておくことは経営者であれば大切です。

 

今のところは大丈夫です。

 

でも、その「今のところ」がいつまで続くかは不明です。

 

現在、新築の高価格帯マンション等は、利回り5~7%でも売れていますし、中古市場でも同様です。

 

20年~の借入で金利が1%前後だからまわっているとしたら、これが金利上昇で支払い増となった後、支払いに耐えられるの人たちがどれくらいいるのか?

 

元金があまり減っていない状態で借り換えをしてその場を乗り切っても、結果として支払い残年数が減って金利が増えたときにどこまで耐えられるのか?

 

非常に怖い気がします。

 

意に反して持ち資産を手放さざるを得ない人が多数出てくる(溢れてくる)ことも想定できます。

 

これまで少なく見ても過去20年以上は住宅ローン金利は上がっていません。

 

「金利が上がらないのが当たり前/今の1%前後の金利が当たり前」と記憶に刷り込まれた人たちが多くいます。

 

0.5%くらいの金利で住宅ローンを組んでいる人も多くいます。

 

金利が上がっても返済できる金額でローンを組んでいるなら問題はありませんが、ローンを組んだ時期と今ではコロナの問題や円安の問題もあって家計の収入が減っているという人も多いかもしれません。

 

ギリギリで組んでいる家庭は地獄を見ることになることを回避しなければいけません。

 

ある程度の預金残高のある人は大丈夫ですが、とにかく「ギリギリの返済生活」を送っている人は早めの対処を心掛けたほうが良いような気がします。

 

自転車操業に近い状態で借入額が膨れ上がっている人は金利の上昇でかなりヤバいことになります。

 

金利が20年くらい上がっていないという過去~現在の常識を、金利が上がるのが当たり前という現在~未来の常識に切り替え、それを前提に行動を起こそうとすることこそがリスクヘッジとなります。

 

幸いなのは、「今すぐ何かが起きる」ということではなく、まだそのための「対処・猶予期間がある」ということです。

 

この「時間」というものを大切にして、改めて自分の頭でいろんなことを考えて推敲することが大事だと思います。

 

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