澤井豊のビジネスパーソンオンライン

私がいつも言っている「不動産投資」の対象となる不動産とは「中古ワンルームマンション／中古ファミリーマンション」であり、「中古」であることが大前提で、決して「新築マンション」はおススメしていません。

新築不動産というのは、「まだ誰も使っていない新品でキレイな商品なので入居者がつきやすい」という大きなメリットがあります。

でも考えてみればすぐにわかることですが、そのメリットは「最初の入居者のときだけ」に限られることです。

入居した人が退去になった瞬間に、そうした新築不動産メリットは消滅します。

そして、入居者の退去というのは、近い将来（おそらく数年後）に必ずやってくることです。

その瞬間から、その不動産物件はその他大勢と変わらない「中古マンション」と化します。

そして、それからの時間のほうが圧倒的に長くなります。

すると、新築時には適切であった家賃設定が根本から崩れます。

年数が経つほどに、下手をすれば家賃が半分くらいに下がる恐れだってあります。

周辺に新たな新築マンションが立ち並び始めると、もう新築時当初の競争力は完全に失われます。

結局、投資としての資産運用のシミュレーションが成り立たなくなり、変更を余儀なくされます。

それでも経営が黒字であれば問題ないのですが、往々にして再シミュレーション後の数字はまっかっかの大赤字になることがほとんど・・・だと思います。

ローンを組んでいたなら、そのローンを支払えなくなる可能性大・・・ということです。

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それに引き換え「中古不動産」というのはまず最初の物件購入価格を安く抑えられる、というメリットがあります。

また、家賃もすでに下がった状態からのスタートなので、購入後も大きな変動が少なく、したがって運用計画に大きな差異が出にくくなります。

そのため、継続的に安定した家賃収入を得られ、ローンを組んでいても返済できなくなるという心配がなくなります。

事業としてみても収益が安定するので、次の物件の買い増しも行いやすくなります。

（不動産）投資は短期目線ではなく長期目線でとらえることが大事です。

長く続けることに意味があり、運用リスクを考慮したうえで自分が納得・安心感を得られる投資術を選択することが重要です。

その結果、新築マンションは不可！・・・投資先はあくまでも中古マンションに限る！というのが私の投資スタンスの一つです。

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