【推移公開】最初に収益不動産を購入してから７年経ちました

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不動産投資を最近始められた人はこれからがたいへん楽しみだと思いますが、一応「投資」である以上リスクもいくつかあります。

その一つが「家賃下落リスク」です。

日の浅い投資家の人にはあまりピンとこないかもしれませんが、新築時の家賃と中古になっていく過程での家賃にはやはり「差」が生じてしまうもので、そのほとんどの場合は「安くなる」です。

ある人の話では、１年間に２０％以上も家賃が下落して仕方なく売却した人もいるとか・・・。

立地・人口増やリノベーション次第では、いったん安くなっても再び家賃が上がることもあります。

でも、家賃が上がると言っても、そんなに大きく値上がりすることは難しいと思います。

そうした「家賃下落リスク」ですが、場所・物件をある程度慎重に選べば、そんなに極端に下がることはないと思っています。

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私は２０１０年１１月に不動産投資を始めたので、２０１７年１０月で７年間が経ちました。

２０１０年→２０１４年→２０１７年という推移で見た場合、ちょっとザックリとした数字ですが、私の場合は次のようになっています。

【全体】
２０１０年→２０１７年　　家賃下落率　２．９５％

【経過】
２０１０年→２０１４年　　家賃下落率　２．６７％
２０１４年→２０１７年　　家賃下落率　０．２９％

この７年間で家賃の下落率は▲２．９５％ですから、約▲３％です。

この数字を大きいと見るかそれとも小さいと見るかは人によって分かれると思いますが、私の場合は十分に許容範囲内です！

また、直近の３年間で見れば０．２９％ですから、この３年間で見れば「ほとんど変動していない」と言って良いと思います（１万円に対して２９円）。

モノの本には、１０年間で平均して家賃の５％程度の下落は覚悟・・・などと書かれています。

「平均」はどうであれ、自分の実体験が一番参考になると思います。

しかも、家賃は確かに７年間で若干（←あえて若干と書きますが）下落しましたが、実はローン金利も下がったおかげで、出ていく経費は約１０．０％少なくなっているのです。

金額にしても、下がった家賃分の２倍以上も支払う金利が減っています。

つまり、手元に残るお金は７年前よりも今現在のほうが多い！・・・ということです。

【まとめ】

１．不動産投資における家賃下落リスクは、場所と物件選びを慎重に行ない、適切な家賃設定さえ行なえばそれほど怖れる必要はない！

２．ただし７年間で３程度の家賃下落は覚悟する

３．家賃がどう変動しようとも、金利を下げるなどの方法で、実質実入り（手取り）額を増やすことができる！

４．総合的に考えれば、不動産投資は「早くしたほうが得策」で「遅くに行なう意義はない」

５．投資を行なう前に勉強することは大切

・・・・・・とまあ、ちょっと振り返ってそんなふうに思いました。

澤井豊、連載！