【推移公開】最初に収益不動産を購入してから7年経ちました

不動産投資を最近始められた人はこれからがたいへん楽しみだと思いますが、一応「投資」である以上リスクもいくつかあります。

その一つが「家賃下落リスク」です。

日の浅い投資家の人にはあまりピンとこないかもしれませんが、新築時の家賃と中古になっていく過程での家賃にはやはり「差」が生じてしまうもので、そのほとんどの場合は「安くなる」です。

ある人の話では、1年間に20%以上も家賃が下落して仕方なく売却した人もいるとか・・・。

立地・人口増やリノベーション次第では、いったん安くなっても再び家賃が上がることもあります。

でも、家賃が上がると言っても、そんなに大きく値上がりすることは難しいと思います。

そうした「家賃下落リスク」ですが、場所・物件をある程度慎重に選べば、そんなに極端に下がることはないと思っています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

私は2010年11月に不動産投資を始めたので、2017年10月で7年間が経ちました。

2010年→2014年→2017年という推移で見た場合、ちょっとザックリとした数字ですが、私の場合は次のようになっています。

【全体】
2010年→2017年  家賃下落率 2.95%

【経過】
2010年→2014年  家賃下落率 2.67%
2014年→2017年  家賃下落率 0.29%

この7年間で家賃の下落率は▲2.95%ですから、約▲3%です。

この数字を大きいと見るかそれとも小さいと見るかは人によって分かれると思いますが、私の場合は十分に許容範囲内です!

また、直近の3年間で見れば0.29%ですから、この3年間で見れば「ほとんど変動していない」と言って良いと思います(1万円に対して29円)。

モノの本には、10年間で平均して家賃の5%程度の下落は覚悟・・・などと書かれています。

「平均」はどうであれ、自分の実体験が一番参考になると思います。

しかも、家賃は確かに7年間で若干(←あえて若干と書きますが)下落しましたが、実はローン金利も下がったおかげで、出ていく経費は約10.0%少なくなっているのです。

金額にしても、下がった家賃分の2倍以上も支払う金利が減っています。

つまり、手元に残るお金は7年前よりも今現在のほうが多い!・・・ということです。

【まとめ】

1.不動産投資における家賃下落リスクは、場所と物件選びを慎重に行ない、適切な家賃設定さえ行なえばそれほど怖れる必要はない!

2.ただし7年間で3程度の家賃下落は覚悟する

3.家賃がどう変動しようとも、金利を下げるなどの方法で、実質実入り(手取り)額を増やすことができる!

4.総合的に考えれば、不動産投資は「早くしたほうが得策」で「遅くに行なう意義はない」

5.投資を行なう前に勉強することは大切

・・・・・・とまあ、ちょっと振り返ってそんなふうに思いました。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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