不動産投資における「空室」というリスク

3月~4月は、卒業・入学・就職・転勤等が1年の中で一番多くある時期なので、人口の流動が一番起きる時期でもあります。

人が動けば、その分だけ「住むところ」も動くのが道理ですが、、実際には「不動産」なので住むところは動くことができません(キャンピングカー生活は別ですが・・・)。

したがって、空室・空き家が埋まる可能性が最も高くなる時期でもあります。

不動産投資においては、空室リスクが一番低くなる時期なのですが、反対の視点でとらえれば空室リスクが一番高くなる時期とも言えます。

リスクとは結局「表裏一体」であり、その上下のブレ幅がどれくらいなのかを知ることが大切です。

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不動産投資で最も怖いのは、背負った借金が返せなくなりデフォルト(債務不履行)に陥ることです。

したがって、借金ゼロであくまでも手持ち現金の範囲内で不動産投資を始めれば、最悪でも破綻することはないので安全です。

借金ゼロなら、空室・空き室が埋まらなくてもなんら致命傷にはなりません。

ローンがないので、いざとなれば思い切って家賃を引き下げれば、たいていは入居者が見つかると思います。

ところが、ローンを背負っているとその返済金額以上の家賃収入がなければ経営が破たんする(投資が失敗する)ので、家賃を引き下げるにしても限界があります。

無借金で家賃をいくらでも下げられることが、実は不動産投資では最大の競争力になり得ると言えます。

これからは、低家賃の賃貸物件に対する需要が次第に高まっていくと思います。

理由は「生活保護世帯」と「非雇用者世帯」が増加する・・・と言われていることにあります。

都道府県や都市などの「地域」で空室を怖れるのではなく、「物件」で空室を怖れる考え方を持つほうがベターだと思います。

なぜなら、マクロでどうであれ実際には自分の所有する物件でどうなのか?・・・が大事だからです。

1.基本的には空室率が低い都市を狙う

2.次に空室率が低い地域を狙う

3.そして、実際には空室率の低い物件に焦点を絞る

こうした発想で物件選びをしていくことが大事で、それが「空室リスク」を少しでも軽減するのに有効となると思います。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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