澤井豊のビジネスパーソンオンライン

不動産投資において重要な指標はいくつもあります。

最近参入してきた投資家の人の中には「キャッシュフローがプラスになっていること」は重視するけど、「利回りはあまり重視しない」といった人が多いような気がします。

なぜなら、サイト情報を見ていると表面利回りが５％～６％くらいの物件がたくさん出回っていて、しかもいつの間にかサイトの情報から消えてなくなっているからです。

恐らく、誰かが購入しているからだと思います。

私は、むしろ「実質利回り」を非常に重視しています。

私から見れば、この利回りではとても買えそうにない・・・と思う物件が多数売りに出ているのですが、少し時間が経つと掲載が消えていることを鑑みれば、きっとそれでも購入した人がいたのだと思います。

ＣＦ（キャッシュフロー）をプラスにするには、たとえば融資を受けて購入するなら返済期間を長くとって元利均等返済にすれば、容易にできることです（返済期間が長ければ長いほどＣＦはプラスにもっていけます）。

ＣＦがプラスで推移するのは当たり前のこと（＝そうでないと投資の意味がない）であり、それを踏まえたうえで「利回り」に注目することはとても大事なことだと思っています。

利回りとは、その物件が生み出してくれるお金は自分が投じたお金に対してどれくらいの％で運用されているのか？を知る目安です。

そして、絶対とは言えませんがほぼ確実に「利回りが将来にわたって下がっていくことはあっても、滅多なことで上がっていくことはない」・・・ものです。

なぜなら、自分が投じた金額はもう固定されており変更はありませんが、物件が生み出してくれるお金（＝家賃）は今後基本的には下に変動することが十分予想されるからです。

家賃が上がることはかなりのレアケースだと思ったほうが間違いないと思います。

だからこそ、購入当初＝投資初期段階での利回りが重要なわけで、仮に当初に利回り５％だったとすれば、それは今後５％以上になることはほとんどない・・・と認識することが大事です。

仮に、当初１２％だったなら、やがて１１％となり、１０％となり、９％となり・・・と下がっていくことが予想されますが、さすがにいきなり半分以下になることはそうそうないと思います。

株と一緒で、不動産価格も高い時期もあれば、安い時期もあります。

もちろん、狙い目は安い時期ですが、そればかりは誰にも「明確には」分からないものです。

利回りも重視すべき・・・というより、少なくとも「今現在ですら利回りが低い物件を買う」ということは将来の利回り低下リスクを確実に背負っていると認識すると良いと思います。

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