大家さんの視点と一般事業会社の視点

不動産投資は、見方を変えれば「不動産賃貸経営」です。

不動産の中にもマンションやアパートや戸建てや駐車場などいくつも種類があり、言い換えると「収益不動産」と呼ばれます。

収益不動産を「不動産賃貸経営」といういわゆる「経営」の角度から見たときには、一般的な事業会社と同じで「所有と経営の分離の概念」も生じてきます。

つまり、その収益不動産を所有しているのは自分だけども、それを経営しているのは必ずしも自分とは限らない(他の人・法人)・・・という考え方です。

ちなみに、一般事業会社だと「所有が株主」であり、「経営は取締役」になります。

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一般事業会社では、営業活動を行なって新規のお客さまを獲得し、可能な限りリピート顧客となってもらって商品・サービスを販売していきます。

そうすることで売上が上がり、そこから経費を引いた残りが「利益・儲け」となって、会社は生存していけることになります(利益・儲けがなければ倒産です)。

所有者である株主が自ら営業活動を行なって新規顧客を獲得することもなければ、同じく新規客をリピート客に誘うような活動を行うこともありません。

また株主がマーケティング調査を行なったり、宣伝広告活動を行なったり、商品・サービスの開発を行なったり、四半期ごとの決算を行なったりすることもありません。

それらは「所有者側」がするのではなくて、すべて「経営者側」が行います。

不動産賃貸経営でも同じように考えることができます。

収益不動産の所有者はそうしたことをすべて「(疑似)経営者側」にバトンタッチして、自らは何も活動することなく、「判断のみ」を行ないます(所有者自身が経営者になることもあります)。

そして、最終的な果実である「家賃」という名の収入を得ます。

それらすべてを自分の手で行う=所有と経営の分離がされていない状態なのは昔ながらの「大家さん」・・・と呼ばれる人たちです。

「大家さん」は、自分で入居者を募集する活動を行ない、清掃をしたりリフォームをしたり、自分で確定申告の書類を作成して納税を行なったり・・・と、所有と経営の分離がなされていない形態だと言えます。

「所有と経営を分離している」と所有者が意識をすれば、そうした活動を賃貸管理会社/リフォーム工事施工会社/税理士などに任せる発想が浮かんできます。

任せることで、新規顧客を見つける宣伝広告活動も、実際に新規客(=入居者)を見つけて契約をするのも、その後のフォローも、決算時の書類作成・申告もすべて自分以外の人にやってもらう発想も出てきます。

大家さんの視点で不動産経営をするのか、それとも一般事業会社の視点で不動産経営をするのか?

それは各人の判断次第で、どちらを選んでも正解です。

私は「大家さんの視点で自分の経験値を高めつつも、基本的には一般事業会社の視点で行なう」のが良い」と思っていますし、実際そのようにしてきました。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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