澤井豊のビジネスパーソンオンライン

サブリース契約で「家賃保証」と謳われていたとしても、入居状況の悪化や近隣家賃相場の下落などによっては将来的に「家賃の減額」が起きてしまうリスクがあります。

「サブリースにおける家賃保証」は、あくまで「その時の家賃の保証」であって「今の家賃額の保証ではない」ことに十分留意することが必要だと思います。

しかも、その家賃額は「オーナーである自分が決めることができず、賃借人であるサブリース会社が誰の了承を必要ともせずに決められる」という重大なリスクが存在しています。

大事なことなのでもう一度書きます。

１．「サブリースにおける保証家賃額は、物件オーナーの意向に関係なく、サブリース会社が独自に勝手に決められる」という重大なリスクがある・・・です。

したがって、物件購入前に収支のシミュレーションを行なおうにも「将来保証される家賃額」が不確定過ぎて曖昧なシミュレーションしかできない・・・と言えます。

家賃額を自分でコントロールできるならまだしも、他者がコントロールするということは、自分の大切な資産とその運用を他者に委ねることと同じです。

悪意あるサブリース業者／担当者だと、まったくもって自分のほうが不利益を被ることになり面白くありません。

特に「新築時」に結んだサブリース契約は将来的にほぼ１００％の確率で保証家賃が値下がりする・・・と思っておいて間違いないと思います。

また「３０年一括借り上げ」といった契約であっても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定があれば、契約期間中であっても解約されることがあります

２．逆にオーナー側からの解約はできなかったり、解約できるけどかなり時間と労力と費用を要するなどといった面倒さがあります。

３．加えて、入居者が退去した時のリフォーム費用もサブリース会社の言うがままにされて、相場よりも高額なリフォーム費用がとられたり、行なう必要のないリフォームをされて無意味な出費が嵩んだりする恐れもあります。

私がこれまでサブリース物件の購入を見送ってきたのは、こうした３つのリスク（悪条件）を鑑みてのことです。

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これらサブリースの落とし穴／罠を十分理解しないで契約したオーナーがトラブルに遭うケースが目立ってきたことから、国土交通省と金融庁と消費者庁が連携して昨年の１０月にサブリース契約に関する注意点をまとめた資料を公表しています。

３つの省庁が連携して何かをする（出す）・・・というのは大変珍しいことだと思いますが、それだけ「サブリース契約はリスクが大きい」と思ったほうが当たりだと思います。

不動産投資はあくまでも事業であって、事業であるがゆえに必ず利益を得られ続けるわけではないことを、サブリースを検討している人は再確認することが大切だと思います。

不動産投資とは（物件購入を）契約した瞬間に、自分が（消費者ではなく）事業者になるシロモノです。

賃貸経営事業者としての意識を持つことが重要です。

私は、シミュレーションをしっかりと行ない、それでも利益が出そうだ・・・と判断して初めて物件の購入を決断しています。

そのため、サブリースに無闇に手を出さなくても、他にもっと面白そうな物件がゴロゴロあるのでサブリース物件が仮に問題ないとしても今のところは手を出すつもりはない・・・のが現状です。

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