澤井豊のビジネスパーソンオンライン

法律がマーケットに与える影響は大きく、それまで規制が何もなかったマーケットにいきなり法規制がかけられると、そのマーケットは収縮しますし、一方でその法規制によって新たにメリットを甘受するところも出てきたりします。

そもそも市場（マーケット）には「需要と供給の原則」が働いていますが、そこに「法規制」という人の手による縛りをかけると、需要と供給のバランスが崩れるのは必然です。

たとえば、東京都２３区すべての区では、２００７年頃から俗に言う「ワンルームマンション規制」が敷かれています。

これによって、新規に建築するワンルームマンションは「１部屋の広さが最低２０㎡以上とか、一定数のファミリーマンションの混在」などが必要となり、それまで野放しで作られていた広さ１６㎡程度のワンルームマンションなどは軒並み建設できなくなりました。

その結果、全体の大枠としては単身者が増えてワンルームマンションの需要は増え続けているものの、新規での供給戸数はそれほど増えない・・・となり、その影響が中古ワンルームマンションの値下がりを防ぐことにつながり、したがって「中古ワンルームマンションが重宝される」ようになって今日まで続いています。

実際、東京都の単身世帯数は増え続けていて、２０３０年（今から約１０年後）には全体の約半数近くが単身世帯になると、東京都も予想しているようです。

全世帯を約７００万世帯とすれば、約３３０～３４０万世帯が単身世帯になる勘定です。

一方で、首都圏のワンルームマンション供給数は年間でわずか１万戸弱・・・と聞きました。

このまま年間１万戸の供給があり続けても、需要には程遠いと思います。

やはり、中古ワンルームマンションの価値はそれなりに固定化して推移すると思われます。

気をつけるべきは、こうした規制の撤廃がいつの日にか行なわれるのか？！・・・です。

そもそも、こうした規制がされるようになった背景は、「税源移譲」という法改正が行われたことにあると言われています。

これのよって自治体が得る税金の主な財源が、「消費税・法人税・住民税」に重きが置かれるようになったことが原因です。

そのため、住民票を移していない学生や働き始めの新社会人や収入の低い居住者などの単身者がいくら増えても税収が増えず、自治体としてはそれよりも収入の高いファミリー世帯に住んでもらいたい・・・という思惑が生じ、それによって、ワンルームマンション規制が誕生した・・・という背景があります。

つまり、元の大きな原因は「税収／税源の確保」ということです。

これが原因だということが分かれば、この規制がなかなか解除されることにはならないだろう・・・と推測できます。

自治体で税収を減らしても良い、というところは存在しないからです。

今の段階では、やはり東京都の中古ワンルームマンションにの需要はそれなりに高いレベルの需要が期待できると考えられます。

防犯、防音、火災の延焼防止、地震対策、各種設備、ステータス性・・・などから見ても、木造アパートよりも鉄筋マンションのほうに分がある／人気があるのは当然だと思います。

したがって、こうした需要のある中古ワンルームマンションを所有して不動産投資を行なうリスクはあまり心配することはないと思います。

実際、私が私有している都内（２３区内）の物件では、空室になっても２カ月以内には次の入居者が決まる、といった循環で、年間通してもほぼ満室状態が続いています。

東京都の中古ワンルームマンションを所有している人の中には、こうしたことをよくよく理解しているがために、なかなか売却の意思を持たない人も結構いらっしゃると思います。

売る人が少ない　→　市場に出てくる物件が少ない　→　買いたい人は多い　→　価格が下がらない・・・・・・という現象がこれまでは続いてきたと思います。

これがまだ続くかどうか？・・・は神のぞ知るですが、何らかの事情でここ数年以内のうちには状況に変化が訪れるような気がします。

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