不動産投資で「家賃の値下げ」を考えるとき

不動産投資では「家賃収入」が命です。

その「家賃」を下げるということは、予定していた利回り/利益率を得ることができなくなることを意味しますから、家賃の値下げにはどうしても慎重にならざるを得ません。

将来の利益を喪失してしまうことを受け入れるだけの理由がなければ、「家賃の値下げを安易にすべきではない」と思います。

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また、将来的にその物件を売却するときにも家賃の額が与える影響は大きいです。

たとえば、月1万円の家賃を下げると、当然ですが年間で12万円の賃料収入が減ります。

もし、その不動産を売却しようとしたとき、その物件の表面利回り10%で売れる環境下だと仮定すれば、12万円を10%で割り戻して何と!120万円も売価が下がってしまうことになります。

ただし、それは「売却を仮定した場合」の話ですから、火急的には空室が続いて家賃0円状態が長引くよりは多少家賃を引き下げてでも「収入がある」状態を選ぶことも重要です。

どんなに高い家賃収入でも、画に書いたモチで実際に入ってこないとしたらナンセンスです。

冒頭にも書いたように、不動産投資では「家賃収入が命」であり、最も苦しいのは「収入がない=空室が続く」ことです。

「家賃の値下げ」と「空室が続くこと」のバランスを見極めてどこで両者の線引きをするか?・・・はその不動産投資家の判断力と感性次第です。

一つの目安になるのは、やはり「周辺の相場」であり、同業他者と並行状態で求入居者を続けるか、それとも特段差別化が図られていない物件であれば地域一番の安値家賃を標榜し差別化を図るか・・・が決断する材料になると思います。

いずれにしても、不動産投資の命綱は家賃収入にあり!・・・ということだけはいかなるときも忘れてはいけないと思います。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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