澤井豊のビジネスパーソンオンライン

賃貸不動産を所有している人にとって、何よりも避けたいのが「空室」です。

空室は１円もお金を生まないからです。

１棟モノの賃貸不動産を所有している人であれば、自分なりの「許容できる空室率」を計算しているものですが、世間一般的には「空室率２０％ライン」が事業の良し悪しを分ける判断基準の目安として用いられているような気がします。

仮に１棟２０戸の所有不動産を持っているとき、空室率２０％というのは単純に「１ヶ月当たり空室を許容できるのは４戸まで・・・」というよりも、次のように考えるほうがベターです。

年間貸出可能個数＝２０戸×１２ヶ月＝２４０戸・・・に対して空室率２０％ということは、２４０戸×２０％＝４８戸（年間）。

年間４８戸の空室まで許容できる・・・と考え、それを具体的なパターンに当てはめると、概ねこうなります。

全２０戸中

１．　４戸が１２ヶ月間空室だった

２．　６戸が８ヶ月間空室だった

３．　８戸が６ヶ月間空室だった

４．　１２戸が４ヶ月間空室だった

・・・・・・・・・・・・

「１」のケースのように、４戸が１２ヶ月間（＝１年間）空室のままで推移するなんてことはほとんど考えにくいですが、仮にもしそうだとしたら残りの１２戸が継続してずっと埋まっているともなかなか思えにくいです。

すると、よほど管理体制に問題がある！・・・のかもしれません。

また、「４」のケースのように２０戸中１２戸が空室になるというのも考えにくいことで、なぜなら、そんなに空室だったものがわずか４ヶ月で早々に入居者がつくとは思えないからです。

つまり、空室率２０％というのは、投資効果をシビアに見る／あえて少なめにリターンを計算・シミュレーションする」という意味では良いのですが、実際にはかなり高めの空室率のような気がします。

実際には、２０戸もあれば空室率は１０％～５％くらいで推移するのではないか？・・・と思います。

戸数が増えていけばいくほど、空室率は低めのシミュレーションで間に合うようになっていきます。

それだけリスクが低減していくわけです。

数の論理です。

空室リスクを恐れて安全性を重視するのは良いことですが、かと言ってリスクを恐れて何も行動しないのはうまくありません。

今の例で言えば「所有物件数が増えるほどに空室リスクは遠のいていく」と考えれば、リスクに立ち向かっていくこと（＝所有物件の数を増やすこと）が対策法です。

恐怖や不安というのは、怖れてまともに注視しようとしないからいつまで経っても恐怖や不安のままですが、勇気を出してそこに向かっていくと「恐怖や不安だと思っていたもの」の正体が見えて、案外とそれらの感情が吹き飛んでしまうことがよくあります。

リスクから逃げるのではなく、立ち向かえ！・・・です。

空室率に意識を囚われて怖がるのではなく、むしろ入居率のほうに意識を向けてワクワクしていく姿勢が良いと思います。

空室率２０％（年間）で計算するのは決して間違いではありませんが、実際には１０％（年間）くらいで見ておくくらいでちょうど良いような気がします。

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