不動産投資における「空室率」というリスク

賃貸不動産を所有している人にとって、何よりも避けたいのが「空室」です。

空室は1円もお金を生まないからです。

1棟モノの賃貸不動産を所有している人であれば、自分なりの「許容できる空室率」を計算しているものですが、世間一般的には「空室率20%ライン」が事業の良し悪しを分ける判断基準の目安として用いられているような気がします。

仮に1棟20戸の所有不動産を持っているとき、空室率20%というのは単純に「1ヶ月当たり空室を許容できるのは4戸まで・・・」というよりも、次のように考えるほうがベターです。

年間貸出可能個数=20戸×12ヶ月=240戸・・・に対して空室率20%ということは、240戸×20%=48戸(年間)。

年間48戸の空室まで許容できる・・・と考え、それを具体的なパターンに当てはめると、概ねこうなります。

全20戸中

1. 4戸が12ヶ月間空室だった

2. 6戸が8ヶ月間空室だった

3. 8戸が6ヶ月間空室だった

4. 12戸が4ヶ月間空室だった

・・・・・・・・・・・・

「1」のケースのように、4戸が12ヶ月間(=1年間)空室のままで推移するなんてことはほとんど考えにくいですが、仮にもしそうだとしたら残りの12戸が継続してずっと埋まっているともなかなか思えにくいです。

すると、よほど管理体制に問題がある!・・・のかもしれません。

また、「4」のケースのように20戸中12戸が空室になるというのも考えにくいことで、なぜなら、そんなに空室だったものがわずか4ヶ月で早々に入居者がつくとは思えないからです。

つまり、空室率20%というのは、投資効果をシビアに見る/あえて少なめにリターンを計算・シミュレーションする」という意味では良いのですが、実際にはかなり高めの空室率のような気がします。

実際には、20戸もあれば空室率は10%~5%くらいで推移するのではないか?・・・と思います。

戸数が増えていけばいくほど、空室率は低めのシミュレーションで間に合うようになっていきます。

それだけリスクが低減していくわけです。

数の論理です。

空室リスクを恐れて安全性を重視するのは良いことですが、かと言ってリスクを恐れて何も行動しないのはうまくありません。

今の例で言えば「所有物件数が増えるほどに空室リスクは遠のいていく」と考えれば、リスクに立ち向かっていくこと(=所有物件の数を増やすこと)が対策法です。

恐怖や不安というのは、怖れてまともに注視しようとしないからいつまで経っても恐怖や不安のままですが、勇気を出してそこに向かっていくと「恐怖や不安だと思っていたもの」の正体が見えて、案外とそれらの感情が吹き飛んでしまうことがよくあります。

リスクから逃げるのではなく、立ち向かえ!・・・です。

空室率に意識を囚われて怖がるのではなく、むしろ入居率のほうに意識を向けてワクワクしていく姿勢が良いと思います。

空室率20%(年間)で計算するのは決して間違いではありませんが、実際には10%(年間)くらいで見ておくくらいでちょうど良いような気がします。

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澤井豊オフィス澤井 代表

投稿者プロフィール

1964年、富山県生まれ。大学卒業後、大手株式専門証券株式会社に入社。学習塾を運営する未上場会社に転職後、会社を東証2部上場および東証1部上場に導く。人事・財務・IR・総務の経営リーダーとしてM&A、会社分割、グループ経営移行を行い、社員研修においては延べ1万人以上に実施。ライフプランに沿って経済的自由を得た後、会社を50歳にて退職。

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